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在房地产领域，得房率越来越高早已不是新鲜事。以广州为例，近期出现了一则引人关注的消息，即广州对过高的得房率进行限制，这一举措背后有着怎样的缘由和影响呢？接下来将深入剖析。
首先，广州限制过高得房率确有其事。有媒体报道，在 6 月 9 日，广州市相关规定要封堵偷面积现象。
报道称高得房率即将终结，使用率要重回 100% 以内，广州将出台建筑工程规划许可证相关规定，对未获证项目采用新标准。
报道称高得房率即将终结。来源：金融界
例如，100 米以下住宅天井若不符合不低于 2.4 米的标准（超高层建筑大于 6 米，杜绝压缩消防通道）将受限；外立面的结构柱 100% 计入容积率，封堵装饰性构件规避漏洞；飘窗方面，只允许厨卫空间采取内凹式飘窗，严禁楼板外伸做假飘窗 。
那么，其他城市是否会跟进广州的这一举措呢？答案是很有可能，尤其是那些二手房积压严重、销售困难的城市。当前房地产市场中，新房与二手房的逻辑存在差异。
新房市场不断发展，高得房率竞争持续升级。从最初的普通得房率，到如今一些项目宣称的超高得房率，如广州敏捷绿湖首府第四代住宅得房率从 120% 提升到 125%，甚至达到 140%；北京的金茂璞逸得房率至少 90% 多；成都更是出现了得房率高达 200% 的房子。
这种不断攀升的得房率，使得购房者在选择新房时，往往会产生等待心理，期待能买到得房率更高的房子。这对新房销售造成了一定压力，当市场上新房得房率竞争进入恶性循环，就会影响整个新房市场的健康发展。
而对于二手房市场，高得房率的新房对其形成了降维打击。存量二手房本身存在诸多问题，以 2010 年以后的房子为例，抽样数据显示得房率在 75% 以下的住宅占比在高层中高达 78% 以上，若房子超过 15 层，85% 以上得房率不到 75% 。
在这种情况下，高得房率新房的出现，让二手房更加无人问津。像呼和浩特、乌鲁木齐等经济相对不那么发达的城市，二手房销售面临巨大困境。济南的二手房挂牌量已经将近 9 万套甚至超 9 万套，大量二手房积压，市场形势严峻。
对于这一政策，很多人认为会对老破小二手房有利好，事实并非如此。虽然政策限制了新房过高得房率，但新房在其他方面的优势依旧明显。
新房在新规下，产品不断升级，除了得房率，在配的电梯数量、梯户比、车位比、室内层高、隔音效果等方面都越来越好。
即使新房得房率被限制在一定范围内，相比二手房仍具有很大优势。就如同见过大海的人难以再满足于小河沟，消费者一旦接触过新房的诸多优势，很难再回头选择各方面都较为落后的二手房。
所以，即使有政策调整，二手房市场也难以迎来所谓的 “春天”，如果手中持有二手房，能卖则应尽快出售。
为什么会出现得房率不断攀升的情况呢？得房率即套内面积除以建筑面积（目前多用套内面积计算），正常情况下，由于存在公摊面积，得房率不会超过 100%。
公摊面积涵盖电梯、楼道、地库等诸多公共区域，虽然老百姓对公摊面积诟病已久，但这些公共区域是保障日常生活的必要设施。
然而，近年来房地产市场形势变化，为了刺激房地产发展，国家在一定程度上放宽政策，使得偷面积现象出现，进而导致得房率上升。
从 2023 年下半年起，出现了得房率接近甚至超过 100% 的住宅，主要通过合法和不合法两种手段实现。合法手段方面，各地出台建筑新规鼓励一些做法。
例如设置入户花园、生活阳台，像金茂府外墙原本没有阳台，现在一些住宅设计出大进深多功能阳台，有的阳台能伸出 3 米、4 米，面积可达 18 平米左右，这些都符合新规。
一些城市还放宽了半开敞空间的相关限制，将半开敞空间半计容比例从原来不超过套内 15% 提升至 20%，主景观阳台连续开敞率不低于 40% 且不限制进深，理论上这使得房屋可利用空间大大增加，甚至可以多出房间。
不合法手段则是通过一些违规操作，比如将楼体外面的空间包起来，在两个伸出去的部分中间的凹字形空间搭板、修墙，将其纳入房屋面积，这种行为处于灰色地带，严重扰乱市场秩序。
高得房率虽然看似给购房者带来更多实际使用面积，但背后存在诸多问题。其中最关键的就是安全问题。以一些所谓的第四代住宅为例，其设计往往存在隐患。
在成都、西安等地，早期的一些类似设计，楼上楼下可以相互看见，阳台错层且不能封堵。遇到刮风下雨，物品容易被吹落，阳台还可能成为蚊子、蟑螂等害虫的滋生地。
而且，这种设计在遇到地震、台风等自然灾害时，安全性无法保障。当得房率竞争不断升级，开发商为了追求更高得房率，建筑结构可能被不合理改动，建筑外伸部分增多，一旦超出合理范围，就会大大增加安全风险。
如果建筑外伸 10 米，在自然灾害来临时，极有可能发生坍塌等严重事故。
从长远来看，未来得房率大概率会稳定在 100% 左右。因为一旦得房率超过 100% 过多，就意味着几乎没有公摊面积，这与当前的建筑实际情况和成本结构不符。
国家可能会默认得房率在 100% 左右，略微超出如 110%、120% 或许也在可接受范围，但绝不会为了照顾二手房市场或老业主，将得房率降回到 70%、80%。
对于当前市场上得房率已经超过 100% 但又不是特别高的新房项目来说，这一政策起到了稳定器的作用。这些项目不用担心后续有得房率更高的竞争对手出现，可以更加安心地进行销售。
广州限制过高得房率这一事件，反映出当前房地产市场新房与二手房市场的复杂关系以及市场发展过程中出现的问题。
这一政策的实施，虽然对二手房市场影响不大，但旨在稳定新房市场，避免得房率无序竞争，引导房地产市场朝着更加健康、安全的方向发展。购房者也应理性看待得房率以及新房和二手房的各项指标，做出合理的购房决策 。
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